Le 18 novembre 2025, le gouvernement français a annoncé une réforme silencieuse mais lourde de conséquences : Direction Générale des Finances publiques va réviser les bases cadastrales de 7,4 millions de logements, entraînant une hausse moyenne de 63 euros par foyer pour la taxe foncière en 2026. Ce n’est pas une augmentation législative, pas une loi votée en séance publique — mais un simple ajustement technique. Et pourtant, pour des milliers de ménages, ça va se sentir comme une vraie taxe. Le calcul ? Des éléments de confort — lavabo, chauffage central, baignoire — sont désormais comptabilisés comme des mètres carrés supplémentaires. Un simple lavabo ? +3 m². Une baignoire ? +5 m². Résultat : la valeur locative cadastrale monte. Et avec elle, la facture.
Comment un lavabo peut coûter 15 euros de plus par an
La Direction Générale des Finances publiques insiste : ce n’est pas une hausse d’impôt, mais une « fiabilisation ». En clair, depuis des décennies, les fichiers cadastraux ignoraient des équipements pourtant présents. Un appartement à Lyon avec chauffage central et eau courante était classé comme « médiocre » alors qu’il était aussi confortable qu’un logement neuf. Maintenant, les données sont mises à jour. Chaque élément compte : l’électricité (+2 m²), l’eau courante (+4 m²), même le tapis d’escalier. Et chaque mètre carré supplémentaire augmente la base d’imposition. Pour un foyer moyen, ça représente 63 euros de plus. Pas une fortune, mais pour un retraité vivant sur une pension de 1 300 euros, c’est une part du pain. « Je n’ai jamais demandé à avoir une baignoire pour payer plus d’impôts », m’a confié Claudine, 72 ans, propriétaire d’un petit T3 à Saint-Étienne. « J’ai mis cette baignoire il y a vingt ans pour mes enfants. Maintenant, je paie pour ça. »
Une réforme en deux temps, avec des différences géographiques criantes
La réforme ne s’applique pas partout en même temps. Depuis 2023, des départements comme la Seine-Saint-Denis, le Val-de-Marne ou les Bouches-du-Rhône ont déjà commencé à reclasser les logements. Ce n’est qu’en 2026 que la mesure sera généralisée à l’ensemble du territoire. Mais les taux d’imposition varient du simple au quasi-dix fois. À Fréchède, dans les Hautes-Pyrénées, le taux est de 1 %. À Anse-Bertrand, en Guadeloupe, il atteint 90 %. Ce qui signifie qu’un logement identique peut coûter 100 euros à un propriétaire dans les Pyrénées et 900 euros à un autre en Martinique. « Ce n’est pas équitable, c’est absurde », souligne Jean-Luc, expert fiscal à Marseille. « On punit les propriétaires en fonction de la commune où ils vivent, pas de la valeur réelle de leur bien. »
Les réactions politiques : entre équité et colère
Le gouvernement, piloté par le Premier ministre Michel Barnier et la ministre des Comptes publics Amélie de Montchalin, défend cette réforme comme une question d’équité. « Chacun paie selon le logement qu’il détient », affirme le cabinet de la ministre. Pour eux, il s’agit de corriger des anomalies vieilles de 50 ans. Mais la critique monte. Marine Le Pen, présidente du Rassemblement National, a dénoncé « un coup dans le dos porté aux propriétaires français » lors d’une déclaration au salon de l’immobilier à Paris le 19 novembre. Elle a appelé à un « retrait immédiat ». Son allié Éric Ciotti, président des Républicains, a renchéri : « On transforme les Français en vaches à lait. »
Qui peut contester ? Et comment ?
La Direction Générale des Finances publiques assure que les propriétaires peuvent contester. Si vous n’avez pas de chauffage central, mais que votre logement est classé comme s’il en avait un, vous pouvez demander un dégrèvement. Il faut envoyer un courrier à votre centre des impôts avec des preuves : photos, factures d’installation, certificats de non-installation. Le délai est de 30 jours après réception de l’avis d’imposition. Mais attention : les procédures sont lentes, et les agents sont submergés. En 2024, seulement 12 % des contestations ont été acceptées. « Ce n’est pas une porte ouverte, c’est un labyrinthe », confie un avocat fiscaliste à Toulouse. « La plupart des gens abandonnent. »
Les collectivités, grandes bénéficiaires
Le gouvernement estime que cette réforme va générer 466 millions d’euros supplémentaires pour les communes, départements et régions. Un vrai coup de pouce financier pour des collectivités en difficulté. À Nantes, par exemple, la mairie prévoit d’investir 18 millions d’euros dans des écoles grâce à cette manne. À Marseille, les travaux de rénovation des logements sociaux pourraient être accélérés. Mais pour les propriétaires, c’est une pression supplémentaire. « On nous demande de payer pour des équipements que nous n’avons jamais demandés, et on nous dit que c’est pour l’équité », dit Marie, 58 ans, propriétaire d’un T2 à Lille. « Et si je vends ? La valeur de mon bien va monter, mais je vais payer plus d’impôts jusqu’à ce que je le vende. Qui gagne ? Les promoteurs. »
Quel avenir pour la taxe foncière ?
Le gouvernement parle de « fiabilisation », mais les observateurs voient autre chose : une première étape vers une réforme plus profonde. La taxe foncière est devenue un levier fiscal de plus en plus utilisé, alors que la taxe d’habitation a été supprimée pour la majorité des foyers. Le risque ? Que cette logique s’applique à d’autres éléments : piscines, terrasses, vérandas. Et si demain, un balcon ou une pergola est comptabilisé comme un mètre carré supplémentaire ? La réforme de 2026 est technique, mais elle ouvre une porte. Et une fois la porte ouverte, il est difficile de la refermer.
Frequently Asked Questions
Pourquoi la taxe foncière augmente-t-elle sans nouvelle loi ?
Parce que la taxe foncière est calculée sur une valeur locative cadastrale, qui est révisée chaque année par les services fiscaux. Cette fois, c’est la base de calcul qui change : des équipements auparavant ignorés sont désormais pris en compte. Pas besoin de loi, juste d’un ajustement technique. Mais l’effet est identique à une hausse d’impôt.
Comment savoir si mon logement est concerné ?
Vérifiez votre avis d’imposition 2026 : il indiquera les éléments de confort pris en compte. Si vous ne les avez pas, vous pouvez contester. Sinon, comparez votre logement à la description dans les fichiers de la DGFiP. Un logement avec baignoire, chauffage central et eau courante sera automatiquement reclassé. Les ménages dans les zones rurales ou anciennes sont les plus touchés.
Puis-je faire une demande de dégrèvement si je n’ai pas ces équipements ?
Oui, mais c’est complexe. Vous devez envoyer un courrier recommandé à votre centre des impôts avec des preuves : photos, attestations de l’ancien propriétaire, certificats d’absence d’installation. Le délai est de 30 jours après réception de l’avis. Seulement 12 % des demandes ont été acceptées en 2024. Beaucoup abandonnent par manque de temps ou de connaissance.
Quelle est la différence entre taxe foncière et taxe d’habitation ?
La taxe d’habitation était payée par le locataire ou le propriétaire occupant, et a été supprimée pour la majorité des foyers depuis 2023. La taxe foncière, elle, est payée par le propriétaire, qu’il habite ou non. Elle est basée sur la valeur du bien, pas sur la personne. C’est pourquoi cette réforme frappe les propriétaires, même s’ils louent leur logement.
Cette réforme va-t-elle toucher les propriétaires de maisons anciennes ?
Oui, et c’est même là que ça fait le plus mal. Les maisons anciennes ont souvent des équipements de base (eau, électricité) installés il y a 40 ans, mais jamais déclarés. Elles sont désormais reclassées comme « confortables », alors qu’elles n’ont pas été modernisées. Les propriétaires de maisons dans les villages du Sud-Ouest ou du Massif Central sont particulièrement concernés.
Quels sont les impacts à long terme sur le marché immobilier ?
Les biens avec équipements modernes vont voir leur valeur augmenter, ce qui pourrait stimuler les ventes. Mais les logements anciens, même bien entretenus, vont être pénalisés par des impôts plus élevés, ce qui décourage les acheteurs. Certains experts craignent une dévalorisation des patrimoines anciens, surtout dans les zones rurales, où les prix sont déjà bas.
